สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภายใต้สถานการณ์โควิด – 19 ภาคตะวันออกเฉียงเหนือเริ่มเห็นสัญญาณบวกครึ่งหลังปี 2565

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยผลสำรวจภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยของภาคตะวันออกเฉียงเหนือพบว่าภาพรวมตลาดมีการชะลอตัวอย่างมากในด้านอุปทานของหน่วยเปิดขายใหม่ ซึ่งจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ-24.4และมูลค่าลดลง -20.6โดยพบว่าไม่มีโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่เลยแสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีการชะลอตัวในการพัฒนาโครงการใหม่อาคารชุดอย่างชัดเจนโดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่จังหวัดมหาสารคาม นครราชสีมา อุบลราชธานี และจังหวัดขอนแก่นตามลำดับ ส่วนในจังหวัดอุดรธานี มีการพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 218.2 โดยเป็นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

ในส่วนของภาพรวมอุปสงค์ของหน่วยขายได้ใหม่พบว่าทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงประมาณร้อยละ-24.9และ -30.3 ตามลำดับและหากพิจารณาอัตราดูดซับอาคารชุดพบว่า มีการปรับตัวสูงขึ้นโดยเป็นผลจากการที่มีหน่วยเปิดขายใหม่ลดลง ไม่ใช่เป็นผลมาจากหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น หากมองภาพรวมทั้งปี2564 คาดว่าจะมีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ3,597หน่วย มีหน่วยรอการขายสะสมประมาณ12,487 หน่วย และในปี 2565 คาดว่า หากมีการกระจายวัคซีนได้ทั่วถึงจะทำให้สถานการณ์ที่อยู่อาศัยปรับตัวดีขึ้น และจะส่งผลให้มีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดไม่น้อยกว่า 4,022 หน่วย และจะส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ในตลาดโดยมีจำนวนหน่วยประมาณ 12,619หน่วยหรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.1เมื่อเทียบกับปี 2564

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

(REIC) กล่าวว่าจากการที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้จัดเก็บข้อมูลความเคลื่อนไหวที่เกิดขึ้นกับการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2564ด้วยการสำรวจภาคสนาม ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ประเทศไทยยังคงประสบกับการแพร่ระบาดของ COVID-19ระลอก 3 และ 4ได้พบความเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนของอุปทานที่อยู่อาศัยหน่วยเปิดขายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ซึ่งพื้นที่สำรวจประกอบด้วยจังกวัดขอนแก่นนครราชสีมาอุบลราชธานีอุดรธานีและมหาสารคาม

โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2564มีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดน้อย โดยมีเพียง 1,583หน่วยหรือ ลดลงร้อยละ -24.4และมีมูลค่ารวม 4,861ล้านบาทหรือ ลดลงร้อยละ -20.6เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่มีการขายในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มีจำนวนรวม 13,701หน่วยหรือ ลดลงร้อยละ -11.1และมีมูลค่ารวม 47,000ล้านบาท หรือ ลดลงร้อยละ -12.9โดยมีหน่วยขายได้ใหม่ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและ

 

 

 

มูลค่าโดยมีจำนวนหน่วยประมาณ 2,141หน่วย หรือ ลดลงร้อยละ -24.9และมีมูลค่า6,474ล้านบาทหรือ ลดลงร้อยละ -30.3 ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายอยู่ในตลาดประมาณ11,560หน่วย และมีมูลค่ารวมประมาณ 40,526ล้านบาท ซึ่งลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -8.0และมูลค่าลดลงร้อยละ-9.3ตามลำดับ ในจำนวนดังกล่าวเป็นการลดลงของหน่วยอาคารชุดเหลือขายร้อยละ -16.2ขณะที่หน่วยบ้านจัดสรรเหลือขายลดลงร้อยละ -5.8ทั้งนี้เป็นผลมาจากการที่ผู้ประกอบการปรับตัวโดยลดจำนวนของการพัฒนาโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ลง แต่ปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจไปพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเข้ามาสู่ตลาดมากเพิ่มขึ้น

            เมื่อพิจารณาลงรายละเอียดพบการชะลอตัวของการเปิดขายใหม่ในพื้นที่จังหวัดมหาสารคาม นครราชสีมา อุบลราชธานี และจังหวัดขอนแก่นโดยมีจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -61.1ร้อยละ -46.4ร้อยละ -44.2และร้อยละ -28.9ตามลำดับ ส่วนในจังหวัดอุดรธานี มีหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น ร้อยละ 218.2ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นของการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด 

            อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประมาณการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดในปี 2564 จำนวนประมาณ 3,597หน่วย มูลค่ารวมประมาณ10,847 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ3,317 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ10,354ล้านบาท โครงการอาคารชุดประมาณ280 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ493 ล้านบาท โดยในช่วงครึ่งหลังปี 2564 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะมีอัตราการเพิ่มขึ้นมากกว่าช่วงครึ่งปีแรก โดยคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 54.2เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 43.9เชื่อมั่นว่าสถานการณ์ของหน่วยเปิดขายใหม่ของพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือจะปรับตัวดีขึ้นกว่าครึ่งแรกของปี 2564

            สำหรับแนวโน้มปี 2565 ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดภาคตะวันออกเฉียงเหนือจำนวนประมาณ4,022 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ11,847ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 3,205 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 10,228ล้านบาท และ โครงการอาคารชุดประมาณ817หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 1,619ล้านบาท โดยคาดว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2565อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรกของปี2564 ถึงร้อยละ 22.0และคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 3.8ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ในขณะที่มูลค่าในครึ่งแรกของปี 2565 จะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 19.7และเริ่มชะลอการขยายตัวในช่วงครึ่งหลังปี 2565

            ในส่วนของหน่วยขายได้ใหม่ ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ในปี 2564ตลาดที่อยู่อาศัยในภาคตะวันออกเฉียงเหนือจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวนประมาณ 4,308 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 13,305 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 3,308 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 10,961 ล้านบาท โครงการอาคารชุดประมาณ 1,000หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 2,344 ล้านบาท โดยคาดว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2564 จะมีหน่วยขายได้ใหม่มากกว่าครึ่งปีแรก

 

 

หรือมีอัตราขยายตัวเพิ่มขึ้นอยู่ที่ประมาณร้อยละ 90.9เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีมูลค่าเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 90.6 และในปี 2565 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวนประมาณ 4,243หน่วย มูลค่ารวม 13,511ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ3,227 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ10,977ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ1,016หน่วย มูลค่ารวมประมาณ2,534ล้านบาท

โดยคาดว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยในภาคตะวันออกเฉียงเหนือจะมียอดขายลดลงเมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2564 ร้อยละ -2.9และคาดว่าจะลดลงอีกร้อยละ -0.1ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 เนื่องจากในปี 2564 คาดว่าสถานการณ์ยอดขายจะปรับตัวดีขึ้นอย่างมาก จึงทำให้ในปี 2565 อาจจะมียอดขายชะลอตัวลงมาเล็กน้อย  ในขณะที่มูลค่าในครึ่งแรกของปี 2565 จะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 2.2และขยายตัวเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 1.0ในช่วงครึ่งหลังปี 2565 โดยเป็นผลมาจากการคาดการณ์ภายใต้สถานการณ์ที่ประเทศไทยสามารถกระจายวัคซีนได้ทั่วถึง ทำให้เกิดภูมิคุ้มกันหมู่เกิดขึ้นในระดับที่สูงกว่าปี 2564 และคาดการณ์เศรษฐกิจไทยในปี 2565 จะขยายตัวประมาณร้อยละ 4.0

            ทั้งนี้ หากพิจารณาในส่วนของหน่วยเหลือขาย ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ในครึ่งหลังปี 2564 จะมีหน่วยเหลือขายในตลาดภาคตะวันออกเฉียงเหนือจำนวนประมาณ12,487หน่วย มูลค่ารวมประมาณ43,085ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ10,003หน่วย มูลค่ารวมประมาณ36,859ล้านบาท โครงการอาคารชุดประมาณ2,484หน่วย มูลค่ารวมประมาณ6,226ล้านบาท และในปี 2565 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยเหลือขายในตลาดจำนวนประมาณ12,619 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ43,080 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ9,950 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ36,366 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ2,669 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ6,714 ล้านบาท โดยอัตราดูดซับจะเริ่มทรงตัวตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2564เป็นต้นไป เนื่องจากผู้ประกอบการจะเริ่มเติมหน่วยเปิดขายใหม่เข้ามาสู่ตลาดเพิ่มขึ้นแต่อย่างไรก็ดีศูนย์ข้อมูลคาดว่าจะเห็นสัญญาณที่ฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในภาคตะวันออกเฉียงเหนืออย่างชัดเจนมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 เป็นต้นไป