สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภายใต้สถานการณ์โควิด – 19 อุปทานในตลาดรวมลดลงปี 2565 เริ่มเข้าสู่ภาวะฟื้นตัว

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยผลสำรวจภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยของกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่าภาพรวมตลาดมีการชะลอตัวอย่างมากในด้านอุปทานของหน่วยเปิดขายใหม่ ซึ่งลดลงกว่าร้อยละ -37.0 ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยเป็นการลดลงอย่างมากในส่วนของอาคารชุดเปิดขายใหม่ถึงร้อยละ -42.5แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีการชะลอตัวในการพัฒนาโครงการใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี ปทุมธานี และกรุงเทพมหานคร ส่วนในจังหวัดนครปฐม สมุทรสาคร และสมุทรปราการยังคงมีการพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

ในส่วนของภาพรวมอุปสงค์ของหน่วยขายได้ใหม่พบว่าทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงประมาณร้อยละ -9.0  และหากพิจารณาอัตราดูดซับอาคารชุดพบว่า มีการปรับตัวสูงขึ้น โดยเป็นผลจากการที่มีหน่วยเปิดขายใหม่ลดลง แต่ไม่ใช่เป็นผลมาจากหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นหากมองภาพรวมทั้งปี2564 คาดว่าจะมีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ53,693 หน่วย มีหน่วยรอการขายสะสมประมาณ171,283  หน่วย และในปี 2565 คาดว่า หากมีการกระจายวัคซีนได้ทั่วถึงจะทำให้สถานการณ์ที่อยู่อาศัยดีขึ้น และจะส่งผลให้มีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดไม่น้อยกว่า 80,117 หน่วย และคาดว่าจะส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายสะสมลดลงโดยมีจำนวนหน่วยประมาณ 161,120 หน่วยหรือ ลดลงร้อยละ -5.9 เมื่อเทียบกับปี 2564

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

(REIC) กล่าวว่าจากการที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้จัดเก็บข้อมูลความเคลื่อนไหวที่เกิดขึ้นกับการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2564ด้วยการสำรวจภาคสนาม ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ประเทศไทยยังคงประสบกับการแพร่ระบาดของ COVID-19ระลอก 3 และ 4ได้พบความเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนของอุปทานที่อยู่อาศัยหน่วยเปิดขายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล

โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2564มีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดน้อย โดยมีเพียง 18,713 หน่วยหรือ ลดลงร้อยละ -4.7และมีมูลค่ารวม 86,419 ล้านบาทหรือ ลดลงร้อยละ -5.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่มีการขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนรวม 194,779 หน่วยหรือ ลดลงร้อยละ -5.4และมีมูลค่ารวม  971,460 ล้านบาท หรือ ลดลงร้อยละ -6.4 โดยมีหน่วยขายได้ใหม่ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าประมาณ 29,776 หน่วย หรือ ลดลงร้อยละ -9.1และมีมูลค่า144,651 ล้านบาทหรือ ลดลงร้อยละ -9.0 ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายอยู่ในตลาดประมาณ165,003 หน่วย และมีมูลค่ารวมประมาณ 826,809 ล้านบาท ลดลงทั้ง

 

 

จำนวนหน่วยและมูลค่า ร้อยละ -4.7 และ -5.9 ตามลำดับ โดยเป็นการลดลงของหน่วยอาคารชุดเหลือขายร้อยละ -10.7 ขณะที่หน่วยบ้านจัดสรรเหลือขายลดลงเพียงร้อยละ -0.3 ทั้งนี้เป็นผลมาจากการที่ผู้ประกอบการปรับตัวโดยลดจำนวนของการพัฒนาโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ลง แต่ปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจไปพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเข้ามาสู่ตลาดมากเพิ่มขึ้น

            เมื่อพิจารณาลงรายละเอียดพบการชะลอตัวของการเปิดขายใหม่ในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี ปทุมธานี และกรุงเทพมหานคร โดยมีจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -70.1 ร้อยละ -67.1 และร้อยละ -29.1 ตามลำดับ ส่วนในจังหวัดนครปฐม สมุทรสาคร และสมุทรปราการยังคงมีหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น ร้อยละ 82.4 ร้อยละ 43.1 และร้อยละ 16.8 ตามลำดับ โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเกือบทั้งหมด 

            อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประมาณการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดในปี 2564 จำนวนประมาณ 53,693 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ239,736 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ30,556 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 152,659ล้านบาท โครงการอาคารชุดประมาณ 23,137 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ87,077 ล้านบาท โดยในช่วงครึ่งหลังปี 2564 อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะมีอัตราติดลบที่น้อยกว่าช่วงครึ่งปีแรก โดยคาดว่าจะลดลงประมาณร้อยละ -3.9 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าลดลงประมาณร้อยละ -22.2 แต่เชื่อมั่นว่าสถานการณ์ของหน่วยเปิดขายใหม่ของพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลจะปรับตัวดีขึ้นกว่าครึ่งแรกของปี 2564

            สำหรับแนวโน้มปี 2565 ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเข้าสู่ตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑลจำนวนประมาณ86,117 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ374,368ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 37,792 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 202,726ล้านบาท และ โครงการอาคารชุดประมาณ 42,325หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 171,642ล้านบาท โดยคาดว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2565อัตราการขยายตัวของหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรกของปี2564 ถึงร้อยละ 95.8 และคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 24.3 ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ในขณะที่มูลค่าในครึ่งแรกของปี 2565 จะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 100.3และเริ่มชะลอการขยายตัวในช่วงครึ่งหลังปี 2565

            ในส่วนของหน่วยขายได้ใหม่ ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ในปี 2464ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวนประมาณ  61,993 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ  292,616 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ  31,999 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ  173,652 ล้านบาท โครงการอาคารชุดประมาณ  29,994หน่วย มูลค่ารวมประมาณ  118,965 ล้านบาท โดยคาดว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2564 จะมีหน่วยขายได้ใหม่มากกว่าครึ่งปีแรก หรือมีอัตราขยายตัวติดลบลดลงอยู่ที่ประมาณร้อยละ -6.8เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าลดลงประมาณร้อยละ -10.3 และในปี 2565 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวนประมาณ 75,843 มูลค่ารวม 341,472

 

ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ35,070 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ180,421 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ40,773 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ161,051 ล้านบาทโดยคาดว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะมียอดขายที่ดีขึ้นกว่าครึ่งแรกของปี 2564 ร้อยละ 17.4 และคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 26.9 ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ในขณะที่มูลค่าในครึ่งแรกของปี 2565 จะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 11.0 และขยายตัวเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 22.3 ในช่วงครึ่งหลังปี 2565 โดยเป็นผลมาจากการคาดการณ์ภายใต้สถานการณ์ที่ประเทศไทยสามารถกระจายวัคซีนได้ทั่วถึง ทำให้เกิดภูมิคุ้มกันหมู่เกิดขึ้นในระดับที่สูงกว่าปี 2564 และคาดการณ์เศรษฐกิจไทยในปี 2565 จะขยายตัวประมาณร้อยละ 4.0

            ทั้งนี้ หากพิจารณาในส่วนของหน่วยเหลือขาย ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ในปี 2564 จะมีหน่วยเหลือขายในตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑลจำนวนประมาณ171,283 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ836,530 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ99,744 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ516,072 ล้านบาท โครงการอาคารชุดประมาณ71,539 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ320,458 ล้านบาท และในปี 2565 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยเหลือขายในตลาดจำนวนประมาณ161,120 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ771,953 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรประมาณ92,751 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ482,778 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ68,369 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ289,175 ล้านบาทโดยอัตราดูดซับจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งแรกปี 2565 เป็นต้นไป